【時事】所有土地若被他人占用怎麼辦？

【案例】

嘉義一名A女購買房地後，發現部分土地供通行使用，且鄰居B男的屋簷、雨遮占用她的土地4.57平方公尺（約1.38坪），因此向B男及開具巷道證明的村長、村民等人請求連帶賠償其土地損失、租金、慰撫金等共1180萬元，最後嘉義地院判決B男應拆除土地上方屋簷、雨遮，並每月賠償29元直至拆除為止【註1】。

【所有土地被侵占怎麼請求返還】

依我國民法第767條第1項規定，「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」  。

簡單來說，不動產所有人有「土地返還請求權」、「除去妨害請求權」、「防止妨害請求權」三種權利，只要你所有之不動產，遭他人無權占有（無借用、租用、地上權等合法占有權利），你便可以請求無權占用之人返還不動產並騰空其上之物品，或提前防止侵害之發生。

那依民法第767條規定行使權利時，是否有時效之限制？依司法院大法官釋字第107號、第164號解釋【註2】，已登記之不動產，並無民法第125條規定之15年時效消滅之限制，因此不動產所有權人得隨時請求無權占有人返還不動產及騰空其上之物品。

【占用不動產之不當得利怎麼計算】

民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」；第126條規定：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」。

從上開法規規定可知，他人無權占用你所有之不動產，即有不當得利之發生，依實務見解，你可以向其請求相當於租金之不當得利，但需要注意的是，依民法第126條規定，僅能請求5年內之不當得利。

而相當於租金之不當得利計算方式，實務上多是以申報地價計算，且年息不超過10％為準【註3】。年息之認定會依基地所在之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。並非必達申報總地價年息10%最高額【註4】，通常是以5%計算。

計算之公式為下:「(申報地價*年息)÷12*占用面積*無權占有期間=相當於租金之不當得利」。

綜上所述，當不動產如土地遭他人無權占有時，你可以準備你為所有權人之證明、被占用土地之面積等相關資料，起訴請求無權占有人返還土地及給付相當於租金之不當得利。

【註1】李宗祐，土地「被占1坪」…嘉義女索賠天價1180萬 地院判賠29元，聯合新聞網，https://udn.com/news/story/7321/8490911?utm_source=facebook&utm_medium=udnnews&utm_campaign=fbpost。(最後瀏覽日期:114年2月20日)

【註2】司法院大法官釋字第107號解釋：「查民法第七百六十九條、第七百七十條，僅對於占有他人未登記之不動產者許其得請求登記為所有人，而關於已登記之不動產，則無相同之規定，足見已登記之不動產，不適用關於取得時效之規定，為適應此項規定，其回復請求權，應無民法第一百二十五條消滅時效之適用。復查民法第七百五十八條規定：『不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力』，土地法第四十三條規定：『依本法所為之登記，有絕對效力』。若許已登記之不動產所有人回復請求權，得罹於時效而消滅，將使登記制度，失其效用。況已登記之不動產所有權人，既列名於登記簿上，必須依法負擔稅捐，而其占有人又不能依取得時效取得所有權，倘所有權人復得因消滅時效喪失回復請求權，將仍永久負擔義務，顯失情法之平。本院院字第一八三三號解釋，係對未登記不動產所有人之回復請求權而發。至已登記不動產所有人回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用，應予補充解釋。」；第164號解釋：「已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在本院釋字第一Ｏ七號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。」

【註3】土地法第97條第1項：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」

【註4】最高法院68年台上字第3071號民事判決。

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