【時事】什麼是凶宅?

法律大任
8月1日
讀畢需時 4 分鐘

【案例】

台中北區一處社區大樓，於27日發現一名77歲老翁A陳屍在水塔內，因為該水塔為整棟大樓共用，引發住戶恐慌，擔心喝下屍水，另外也有住戶擔心自家變成凶宅，會影響後續房價【註1】。

【凶宅的定義】

住宅裡發生什麼事情才會被認為是凶宅?

內政部於民國97年發布一個函釋，認為所謂凶宅，指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）【註2】；從內政部的函釋來看，僅有在專有部分發生兇殺或自殺的情形，才屬於凶宅，如果是約定專有部分、共用部分、約定共用部分發生兇殺或自殺情形，均不屬於凶宅。

法院對於凶宅的定義，有認為縱使非在專有部分有凶殺或自殺之情形，於共有部分有非自然死亡之情形，仍屬於凶宅【註3】，也有認不以發生兇殺或自殺致死的人陳屍屋內為必要條件，仍應考量事發經過、事件公諸於外程度、事件經過時間久暫的因素判斷【註4】；因此法院對於凶宅如何認定，尚無定論。

【買到凶宅怎麼辦】

若購買前不知道購買的房屋為凶宅，購買後才從鄰居或其他人聽到曾發生過非自然死亡事件，此時可以怎麼處理?

首先，可以先看簽立的買賣契約中，有無約定購買的房屋不得為凶宅，且可以解約等條款，如有，則可以做為解約的依據，並請求出賣人返還價金。

另外，依多數實務見解，被認定為凶宅，雖然沒有對房屋造成物理性損傷，或降低通常效用，然而一般大眾對於屋內發生的非自然死亡事件，多有嫌惡，居住在裡面也會有心理上之負擔，因此已構成物之瑕疵；所以買受人可以依照民法物之瑕疵擔保的規定請求【註5】所謂物之瑕疵擔保責任，係指出賣人對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，沒有滅失或減少其價值之瑕疵，也沒有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵【註6】；如果有瑕疵，買受人可以請求減少價金或解除契約【註7】，至於若出賣人曾保證品質，或是故意不告知瑕疵，此時買受人除解除契約或減少價金外，也可以請求損害賠償【註8】。

因此，當發現購買的房屋為凶宅時，買受人可以向出賣人請求解除契約或減少價金；解除契約後，可以請求出賣人返還所有價金，至於減少價金如何計算，可以委託不動產估價師，判斷正常交易價格及成為凶宅後減損之交易價格之差額，認定可以減少多少價金；又倘出賣人是刻意隱瞞凶宅情形，買受人更可以請求損害賠償，例如房屋價值減少之損失，或者本來要另外賣出房屋，因為凶宅緣故，使第三人不願購買，所支出的仲介費等費用【註9】。

【租客在房屋內自殺，房東可以請求損害賠償嗎】

租客在租屋處自殺，讓該房屋成為凶宅，此時房東可能會受有房屋價值減損，但房東能向繼承人請求損害賠償嗎?

有判決認為【註10】，在房屋裡自殺，雖不會造成房屋損害或降低使用效益，但會影響一般民眾的購買意願，造成房屋交易價值減損，因此對房屋所有權人而言，仍受有純粹經濟上損失；而自殺屬於違背善良風俗之行為，自殺者於自殺時亦能認識到自殺行為會造成房屋交易價值減損，因此房屋所有者可依民法第184條第1項後段【註11】請求損害賠償。

但也有判決認為【註12】，自殺是否為違背善良風俗之行為，尚有爭議，且自殺者自殺時，是否有意識且故意要導致房屋所有權人受有損害，也有疑問，因此認為不能依民法第184條第1項後段請求損害賠償。